El sector del alquiler es uno de los que más cambios ha sufrido en los últimos años en España, a pesar de ser uno de los más rentables; y es que ha salido casi impune de las diferentes crisis sociales y económicas que ha vivido el país. No obstante, el Gobierno ha tenido que intervenir en este mercado, que tradicionalmente había favorecido a los propietarios, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria y todos sus efectos colaterales.
Aunque la pandemia ha obligado al ejecutivo aplicar medidas urgentes y excepcionales en este ámbito, a principios de año ya anunció que pretendía controlar los precios de los alquileres, y así ha sido: antes del 1 de marzo de 2021 entrará en vigor una nueva ley de vivienda que pondrá límite a las subidas de precio de los inmuebles e, incluso, obligará a bajar las rentas en determinadas zonas. Con estas medidas el Gobierno intentará paliar los efectos económicos a corto y medio plazo que está generando la crisis por la COVID-19.
La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, también ha modificado algunos puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ahora los contratos de alquiler de viviendas y locales en España deben obedecer también a los cambios introducidos por el Gobierno español. Así pues, a todos los contratos de arrendamiento que se firmen se les aplicará la Ley de Arrendamiento (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
Se pasa de tres a cinco años
Uno de los puntos más importantes, y que ha generado mucha controversia por parte de los propietarios, es la duración mínima del contrato de arrendamiento, que pasa de ser de tres a cinco años. También se establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.
Si el arrendador es una persona jurídica la duración mínima será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos.
Siempre que hayan pasado mínimo seis meses de la formalización del contrato, el arrendatario podrá darlo por terminado; sin embargo, tendrá que avisar con un mínimo de un mes de antelación y decidir si prefiere desistir, ya que en la mayoría de los casos tendrá que indemnizar al arrendador –siempre que se especifique en el contrato– o esperar a que se cumpla un año, en cuyo caso no estará obligado a pagar ninguna compensación.
También existe la opción de que desde un inicio se estipulen más años de duración del contrato de alquiler, en cuyo caso este terminaría después del tiempo pactado por ambas partes.
Si por algún motivo ninguna de las partes se pronunciara, se producirá la denominada tácita reconducción arrendaticia, es decir, se prorrogará el contrato por defecto durante tres años más. Este nuevo acuerdo deberá tener las mismas condiciones que el anterior pero estará sometido al Código Civil y no a la LAU. Por lo general tendrá la duración de un año, con prórrogas anuales si ninguna de las partes manifiesta lo contrario; cuando cualquiera de las dos decida rescindirlo, deberá hacerlo con la misma antelación. La duración de un contrato en tácita reconducción arrendaticia también puede ser mensual, en cuyo caso también debe haber constancia de ello por escrito.
¿Y si el propietario necesita recuperar la vivienda?
Si el propietario acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato podrá hacerlo, pero si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir. Esta potestad también debe quedar recogida expresamente en el contrato.
Muchos arrendatarios se han mostrado en desacuerdo con esta nueva normativa propuesta por el Gobierno para ayudar a impulsar al sector, y es que la mayoría de ellos dependen directamente de los ingresos de la renta que cobran por alquilar sus propiedades. El ejecutivo, sin embargo, cree necesaria esta reforma, que vela por los intereses de los inquilinos en detrimento de los de los propietarios, para evitar una nueva burbuja inmobiliaria y para ayudar a las familias que por culpa de la pandemia han disminuido sus ingresos y, por lo tanto, no pueden hacer frente al pago del alquiler
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