Recientemente el Tribunal Supremo ha declarado, en Sentencia de 31 de mayo de 2021, que, aunque en los estatutos de una comunidad de propietarios se establecía en una cláusula la imposibilidad de destinar las viviendas a alguna actividad que diera lugar a una afluencia superior de público a la normal, si los mismos no están inscritos en el Registro de la Propiedad, la comunidad no podrá prohibir que uno de sus propietarios alquile las habitaciones de un piso a estudiantes universitarios.

La comunidad de propietarios, en juicio ordinario, solicitó la cesación definitiva de la actividad que se desarrolla en la vivienda, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios por parte de una inmobiliaria, y que estaba prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.

Para ello, la comunidad instó la acción de cesación de actividades prohibidas en los estatutos, molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, previstas en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

La sentencia de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la entrada y salida del edificio de un elevado número de personas que acudían a la vivienda podía resultar una molestia general para los vecinos, al tratarse de una comunidad de propietarios pequeña. Además, los estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes.

Sin embargo, estos estatutos, que constan en escritura pública desde 1952, no fueron inscritos en el Registro de la Propiedad, dejando sin efecto su obligación a terceros adquirientes, como es el caso.

“Es una Sentencia muy relevante que nos recuerda la importancia de inscribir los estatutos comunitarios en el Registro de la Propiedad para que tengan eficacia frente a los sucesivos adquirentes, en tanto que se trata de un registro de acceso público que deberá consultar todo adquirente mínimamente diligente antes de la compra de una vivienda o local integrante en un edificio dividido en propiedad horizontal”, explica el abogado Alejandro Fuentes-Lojo Rius.

“Esta situación contraviene claramente con lo previsto en el art. 5 de la LPH que señala que el título puede contener, entre otras, reglas que regulen el destino de los pisos formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”, añade Patricia Briones, abogada del Departamento Jurídico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Esta letrada comparte con Fuentes-Lojo que “es fundamental que se proceda a la inscripción en el Registro de la propiedad si queremos que este tipo de cláusulas que limitan el ejercicio de los derechos sea oponible a terceros adquirentes de buena fe, como es el caso”.

Tampoco de la prueba practicada se ha podido demostrar que el alquiler temporal de habitaciones a estudiantes sea una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita. En este sentido, según explica Fuentes-Lojo, “el Alto Tribunal descarta que la actividad ejercitada consistente en alquiler temporal de habitaciones a estudiantes, sea molesta, ya que de la prueba practicada no han quedado acreditada conductas graves y continuadas, tal como viene exigiendo la doctrina de la Sala para que pueda prosperar una demanda de cesación por actividad molesta, pues no olvidemos que las molestias de carácter ordinario son inherentes a toda relación de vecindad debiendo ser toleradas por la comunidad.”

Por su parte, Briones cree que “la demanda está muy mal planteada de origen. Por un lado, no prueba las actividades molestas, base de la acción de cesación prevista en el art. 7.2 de la LPH. Por otro lado, alude a que ese tipo de actividad se encuentra prohibida pese a que no aporta prueba de su inscripción dado que no se ha efectuado ni se ha podido probar que el actual propietario tuviera conocimiento de esta cláusula”.

En opinión de la abogada del CAFMadrid, debe partirse de la regla general de que no existe limitación para el ejercicio de actividades en las viviendas o locales salvo que expresamente se encuentren recogidas en el título constitutivo o en los estatutos de la comunidad. Y esto es así para no causar indefensión ni perjuicio para los terceros adquirentes. Solo cabe la excepción de que se incluya esta limitación en el contrato de compraventa o pueda probarse que el adquirente era conocedor de la misma.