La práctica de pádel o tenis va en aumento y con ello también las consultas jurídicas para saber si se puede modificar el destino de una zona común para convertirla en pista de pádel o tenis. Es decir, si puede haber un cambio de uso de las zonas comunes.

Cuando se trata de cambiar simplemente el tipo de deporte, por ejemplo, transformar una pista de tenis en una de pádel (algo que se contempla en los estatutos como servicio deportivo), el cambio supondría un acto de mera administración para el que sería suficiente con el acuerdo, en segunda convocatoria, de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, tal y como señala la editorial jurídica Sepín.

De hecho, la sentencia de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 95/2021, de 15 de abril (SP/SENT/1107039), señala que al no tratarse de un cambio de uso como tal no es necesario unanimidad, sino que basta con el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. No obstante, como recuerdan desde Sepín, en este caso es más una cuestión del uso que del cambio del mismo.

Qué pasa si algunos vecinos quieren cambiar el uso de las zonas comunes

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid del pasado 13 de mayo (283/2021) anula un acuerdo, adoptado por mayoría, por el que se permitía el desarrollo de un campamento de verano en zonas comunes, entendiendo que se altera el uso de las mismas, con el perjuicio a determinados propietarios que, durante ese tiempo, no podrán hacer uso de las mismas.

Esta sentencia es interesante porque el cambio de uso se decidió por acuerdo mayoritario de los propietarios, pero la sentencia recuerda que dicho acuerdo es nulo porque el servicio de campamento acordado alteraba el uso de una zona común, y por más que se haga referencia a la preferencia de los vecinos en el uso de la piscina y la pista de pádel, en realidad impide un uso compatible con el normal del resto de los propietarios, pues “cuando estén realizándose actividades programadas en el campamento en tales instalaciones, el resto de propietarios se verán privados de su uso”, señala dicha sentencia.

Qué pasa si una zona verde se destina a pista de tenis o piscina comunitaria

La duda está en si se trata de una modificación del título, teniendo en cuenta que, en la descripción de este espacio común aparece en el citado documento del tal modo que si se cambia el destino se estaría alterando el mismo.

Desde la editorial jurídica Sepín recuerdan que, aunque en líneas generales se podría defender el acuerdo de la mayoría, lo que está claro es que, si se adopta por las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, existirán pocas posibilidades de éxito ante una posible impugnación judicial pues se podría argumentar la supresión de un servicio común y la creación de uno nuevo, aplicando a estos efectos lo dispuesto en la regla 3 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

“Es decir, el acuerdo ha de salir de la Junta, pero para su perfección es necesario contar con el voto presunto, así, se deberá notificar y esperar los 30 días y, una vez transcurrido ese plazo, se entenderá que, los propietarios que no contestan en contra se adhieren al acuerdo”, señala María José Polo Portilla, directora de Sepín Propiedad Horizontal. Añade que “lo que no pueden los ausentes es cambiar el acuerdo adoptado, solo ratificarlo o dejarlo sin efecto. Es decir, si hay, por ejemplo, 5 votos a favor y 4 en contra, y los 2 ausentes votan que no; han dejado el acuerdo sin efecto; si votan sí, lo ratifican; pero no hay manera de cambiarlo”.

En cuanto a los gastos, todos los propietarios estarán obligados al pago de los gastos que se deriven, como señala la LPH, y si alguno estima que se le causa un perjuicio, deberá impugnarlo en la forma y plazos previsto en el artículo 18 del citado texto legal.