Guía de la Ley de Propiedad Horizontal: derechos y obligaciones del buen vecino
‘, ‘armas legales para impedir que un piso turístico te amargue la vida’, ‘qué pasa cuando el banco es el moroso’… Titulares como estos demuestran que la convivencia vecinal no siempre es sencilla y también la importancia de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que sirve de marco legal para resolver estos y otros muchos conflictos y situaciones. Te ofrecemos una guía con todo lo que te conviene saber sobre una ley imprescindible para cualquier ciudadano.
No se puede pasar por alto que en 2020 celebrará el 60 aniversario de su aprobación el 21 de julio de 1960. Seis décadas de profundos cambios sociales y tecnológicos que han puesto a prueba el statu quo de la comunidad de propietarios con nuevas realidades como los pisos turísticos o la proliferación de mancomunidades que gestionan grandes instalaciones de ocio y deporte.
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En opinión de Patricia Briones, del departamento Jurídico del Colegio Profesional de Administradores de Fincas (CAF) de Madrid, “pese a que ha habido modificaciones, algunas importantes como la de 1999, ninguna ha terminado por solucionar la situación”. Para la experta “muchos de estos cambios responden a demandas sociales como el derecho a la eliminación de barreras arquitectónicas para el acceso a la vivienda a personas con minusvalías, pero no establece un marco general que clarifique la complejidad actual. Con este objetico el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas elevó una propuesta de modificación”. A la espera de conocer su evolución, Briones nos acompaña en este recorrido por los puntos más importantes de la actual LPH.
LPH: qué regula y ámbito de aplicación
La propiedad horizontal cuenta con la singularidad de aunar dos derechos de propiedad. Por un lado, el dueño de un piso lo tiene en exclusividad sobre su vivienda, pero también en copropiedad sobre otros espacios e instalaciones que comparte con el resto de propietarios, ya sea el jardín, la escalera, el ascensor o la caldera. Un contexto que regula el Código Civil pero que tiene en la Ley de Propiedad Horizontal un instrumento de derecho privado para darle un tratamiento específico.
De este modo, la LPH establece un marco para el entendimiento y buena convivencia en las comunidades de propietarios que no solo se circunscribe a los edificios de viviendas, también a comunidades de garajes, centros comerciales, naves industriales e incluso a entidades urbanísticas de conservación. Un marco además flexible, siempre que no rompa los límites que marca la propia ley, como recuerda Briones: “Una comunidad podrá regular el juego a la pelota en una determinada zona y hora pero nunca multar por su incumplimiento”.
Las obligaciones del propietario
¿Cuáles son los deberes del vecino? El artículo 9 de la LPH lista las obligaciones del propietario comenzando por el respeto a las instalaciones y su adecuada conservación, tanto del piso propio como de las zonas comunes. En este contexto, Briones señala “el obligado consentimiento de acceso a la vivienda o local para la realización de obras en elementos comunes”, sin embargo la negativa del propietario a facilitar trabajos de la comunidad es una causa de conflicto habitual.
Entre las obligaciones también destaca la de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos del inmueble y al fondo de reserva. Así, el artículo 22 establece la responsabilidad subsidiaria del propietario frente a las deudas de la comunidad en función de su cuota de participación. Además, se deben facilitar al secretario de la junta o al administrador los datos de localización, así como informarles sobre cualquier cambio de titularidad, por ejemplo, tras la venta de la vivienda o del local.
En el apartado de convivencia es de destacar el tratamiento de las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El catálogo de supuestos que perturban el entendimiento vecinal es interminable: desde el vecino reiteradamente ruidoso al que no presta la debida atención a su perro u otros males menos comunes como el de la venta de droga o la fabricación de bebidas alcohólicas en la vivienda.
Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios
La junta de propietarios, el presidente y el vicepresidente, el secretario y el administrador son los cuatro órganos de gobierno que la LPH establece en su artículo 13. Por medio de los estatutos o de acuerdo de junta, esta estructura de gestión vecinal puede ser ampliada pero nunca modificando las responsabilidades que la ley establece para los citados.
Hay que recordar que la figura del vicepresidente no es obligada, sin embargo Briones aconseja su nombramiento ya que puede sustituir las labores del presidente en su ausencia “facilitando la gestión de la comunidad”. Por su desconocimiento, Briones considera oportuno recordar que “los cargos de presidente y vicepresidente deben ser ejercidos necesariamente por propietarios”, por lo que la práctica común de delegar en un hijo no se ajusta a la ley. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
El presidente siempre tiene en el administrador a su más fiel aliado, pero debe conocer sus principales funciones, que resumimos en siete:
- Convocar y presidir las juntas
- Firmar las actas de las juntas
- Solicitar los pagos de la comunidad
- Firmar certificaciones de estar al corriente de los pagos
- Ordenar los trabajos y las obras necesarias
- Supervisar las obras que afecten a elementos comunes de la comunidad
- Requerir a los vecinos el cese de actividades molestas
La junta ordinaria y extraordinaria
La junta ordinaria o junta de propietarios es el máximo órgano de decisión de la comunidad. Es obligatoria su celebración una vez al año y debe convocarse con al menos seis días de antelación. Sus principales funciones son:
- Nombrar y cesar a los cargos de la junta de gobierno
- Aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas anuales
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad
En cuanto a la junta extraordinaria, puede celebrarse cuantas veces se considere necesario, siempre con un plazo suficiente para informar a todos los propietarios. Ambas juntas son convocadas por el presidente, pero si este se niega, puede convocarla el 25% de los propietarios o de las cuotas.
El derecho a la impugnación
Tanto si el propietario formó parte de la junta votando en contra como si no asistió, dispone de un plazo de tres meses para impugnar judicialmente un acuerdo que cree en contra de la ley o de un año si va en contra de los estatutos. Su tramitación implica una demanda con abogado y procurador.
Las funciones del administrador
La LPH dedica su artículo 20 a la figura del administrador y sus funciones, que se resumen en seis áreas de responsabilidades.
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios
- Preparar y someter a la junta el plan de gastos anual
- Atender a la conservación y mantemiento de la casas
- Ejecutar los acuerdos en materia de obras y efectuar los pagos y cobros
- Actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta
Una descripción de tareas que desde CAF Madrid se considera “tremendamente limitada” al no incorporar muchas de las funciones que en los últimos años la regulación ha añadido a la gestión de las comunidades de vecinos. Como ejemplo, Patricia Briones cita acciones tan diversas como la seguridad laboral del conserje u otros, la gestión para la protección de datos de carácter personal, las inspecciones de garajes o las notificaciones telemáticas entre la comunidad y las administraciones públicas.
Últimas modificaciones de la LPH
Ordenar el mercado de viviendas de uso turístico y fomentar la cultura de la rehabilitación de edificios son las dos últimas leyes que ha modificado la LPH:
- Limitación a las viviendas de uso turístico. Desde la aprobación del Real Decreto Ley 7/2019 se faculta a la comunidad de propietarios a llegar a acuerdos que limiten o condicionen esta actividad si son aprobados por tres quintas partes de los propietarios o de las cuotas. Y como compensación por un mayor uso de las zonas comunes, esta misma mayoría puede incrementar hasta en el 20% la cuota de comunidad a estas viviendas.
- Apoyo a la rehabilitación. Tres son las novedades más destacadas de la Ley 8/2013 de 26 de junio cuya finalidad fue favorecer las obras de rehabilitación en el parque español de viviendas.
- Aprobación de obras que modifican la estructura original del edificio. Se derogó el artículo 12 que exigía el acuerdo unánime para su aprobación, para pasar a un quorum del 60% de propietarios o cuotas.
- Aprobación de obras de conservación y mantenimiento del edificio. Desde esta modificación no se requiere de acuerdo de junta para atender de forma más efectiva a las necesidades puntuales y urgentes. En el caso de que para afrontar esos trabajos sea necesario girar una derrama, sí sería necesaria la convocatoria.
- Aprobación de obras de supresión de barreras arquitectónicas. Tampoco requiere de acuerdo de junta cuando lo solicita una persona discapacitada o mayor de 70 años. Así será siempre que el presupuesto no sea superior a la cantidad aprobada en obras para todo el año “y lo que exceda del presupuesto vigente al aprobarse la obra lo deberá asumir el propietario solicitante”, aclara Briones.
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