La Ley de Arrendamientos Urbanos en 5 puntos clave
La ley del alquiler, que entró en vigor el 6 de marzo de 2019, ha modificado algunos puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Ahora los contratos de alquiler de viviendas y locales en España deben seguir al pie de la letra los cambios introducidos por el Gobierno español, que pretende ayudar a impulsar el sector y velar, sobre todo, por los derechos de los inquilinos en detrimento de los propietarios.
Así pues, a todos los contratos de arrendamiento que se firmen se les aplicará la Ley de Arrendamiento (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler).
A continuación, te explicamos los 5 puntos clave de la LAU:
Ampliación de los plazos del contrato
La duración mínima obligatoria del contrato de alquiler pasa de ser de tres a cinco años. Asimismo, se establece una prórroga tácita de tres años para personas físicas, a menos que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo.
Si el arrendador es una persona jurídica, la duración mínima será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá hacerlo con dos.
Recuperación de la vivienda después de un año
Si el propietario acredita la necesidad de recuperar su vivienda durante el primer año de contrato, podrá hacerlo. Sin embargo, si no la ocupara en el plazo de tres meses, el inquilino tendrá la opción de volver a vivir en ella o solicitar la indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir. Esta potestad debe quedar recogida expresamente en el contrato.
Por otro lado, la nueva normativa no permite la extinción del contrato a pesar de que el propietario opte por vender el piso. Así pues, la persona que decida comprar una vivienda arrendada quedará subrogada a los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese una persona jurídica.
Limitación del incremento de la renta al IPC
El incremento de la renta anual estará ligado al índice de Precios al Consumo (IPC) durante el tiempo que dure el contrato, y solo se podrá actualizar en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Sin embargo, la realización de obras de mejora por parte del arrendador, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si este fuera persona jurídica, le dará derecho a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.
Si hay un acuerdo entre el inquilino y el propietario, se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un contrato nuevo.
Gastos de gestión a cargo del arrendatario
Todos los gastos tanto de formalización y tramitación del contrato como de gestión inmobiliaria deben ir a cargo del propietario, siempre que este sea una persona jurídica. En el caso de que se trate de una persona física se sigue el principio general, que establece que las comisiones que se queda la agencia inmobiliaria debe pagarlas el inquilino.
Limitación de la fianza
A diferencia de la regulación anterior, que no establecía ningún límite para la fianza, la actual la limita a un máximo de tres meses: uno de fianza legal más uno o dos meses más como garantía adicional. Respecto a los alquileres cuyo fin no sea el de residir en la vivienda, es decir, de locales o trasteros, por ejemplo, se establecen dos meses de fianza legal.
Sin embargo, en los arrendamientos que se firmen por periodos iniciales de más de cinco o siete años, es decir, en los de larga duración, la ley no dicta ningún límite de garantías adicionales, por lo que dependerá del acuerdo de ambas partes
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